Пре него што купимо стан, суочавамо се са многим изборима. Први је избор између нових и станова на секундарном тржишту. Последњих деценија дошло је до пада популарности станова у старим блоковима. То је вероватно повезано са многим предностима које произилазе из куповине станова од програмера. У наставку представљамо основне предности и недостатке оба ова рјешења.
Не заборавите узети у обзир трошкове обнове или завршне обраде прије куповине стана. Обоје можете бесплатно израчунати на грађевинским калкулаторима.
Предности и недостаци примарног тржишта
Станови у новим блоковима настају на основу нових технолошких решења. Ово се приметно преводи у удобност њихове употребе. Унутрашњост станова обично је прилично лако уредити, а њихов распоред је прилично добро осмишљен. Након куповине некретнине, све што треба да урадимо је да је завршимо како треба (већина нових станова је у стању градитеља). Процјењује се да су трошкови завршетка новог стана приближно 1.000 ПЛН / м2али трошкови могу увелико варирати. Као и повратак улагања у стан током много година. Да бисте израчунали колико ће нас све то коштати, вреди користити веб страницу профит.пл и сами је израчунати.
Још једна предност новоградње је савремена инфраструктура околине. Око нових блокова граде се савремене гараже, продавнице и игралишта. Околина често изгледа много боље него када је окружена великим блоковима плоча. Нека новоизграђена стамбена насеља се додатно затварају, што повећава сигурност становника и повећава њихов квалитет живота. Постоји и мишљење да је већина имања нових блокова (чак и оних који нису ограђени) много сигурнија од близине монтажних стамбених блокова. Наравно, то зависи од локације, али узимајући у обзир уобичајено праћење унутар затвореног имања и стално присутну сигурност, тешко је замислити сигурније имање.
Елегантан изглед степеништа је такође важан, јер не личи на оне из старих, често оштећених зграда. Функционални лифтови и елегантно окружење чине живот у новим зградама много пријатнијим. Такође је корисно за инвеститоре који планирају да изнајме свој нови стан. Ефективно окружење и ново уређење ентеријера свакако ће повећати цену закупа стана.
Такође је вредно запамтити да инвеститори који купују некретнине на примарном тржишту не морају да плаћају порез на грађанскоправне трансакције (као што је случај са некретнинама на секундарном тржишту). Вредност овог пореза је еквивалентна 2% вредности имовине. У пракси, међутим, морају платити ПДВ (укључен у цијену стана), што значи да је стварни намет за државу много већи него у случају секундарног тржишта.
Додатна предност је чињеница да су нови станови покривени вишегодишњим гарантним периодом. Све недостатке и недостатке у стану, који нису узроковани неправилном употребом, програмер мора поправити. За инвеститора ће то бити додатна сигурност која гарантује да се у будућности неће суочити са непредвиђеним трошковима. У овом тренутку вреди поменути и мале накнаде повезане са радом зграде. Нови блокови неће захтевати реновирање дуги низ година, што ће се преточити у приметно смањење доприноса за средства за обнову. Савремена грађевинска решења такође смањују рачуне за грејање.
Једини значајан недостатак овог решења је цена некретнине. Станови у новим блоковима су и даље скупљи од оних на секундарном тржишту. За исти новац можемо купити веће, половно имање, које ће се додатно налазити ближе центру града. За неке инвеститоре, потреба за чекањем стана такође може бити недостатак. Програмери покушавају да окупе купце пре него што се комплетан блок заврши. Зато многи инвеститори свој стан виде само у дизајну. Понекад морате чекати и до неколико година да се трансакција заврши и да уселите у стан.
Предности и недостаци накнадног тржишта
Секундарно тржиште често је повезано са сивим блоковима направљеним од великих плоча. Међутим, слика старих и ружних стамбених насеља нема увек право оправдање. Све више старих стамбених насеља модернизује своју инфраструктуру, а изоловани блокови добијају естетски изглед.
Још једна предност у корист секундарног тржишта је обично добра локација. Већина старих блокова налази се у близини централних тачака градова. Њихова карактеристична карактеристика је обично добро развијена инфраструктура и одговарајуће транспортне везе са остатком града.
Нажалост, квалитет становања може оставити много жеље. Много некретнина са секундарног тржишта захтијева велико реновирање. У случају нових станова, немамо већих проблема с процјеном трошкова ових радова. Међутим, обнова заузете имовине је скоро увек повезана са претходно непредвиђеним трошковима. Почетна процена трошкова инвеститора може се разликовати од стварног износа за 30 - 40%. Наравно, трошкови реновирања старог стана могу се израчунати и на грађевинским калкулаторима (кликните овде да бисте бесплатно израчунали трошкове реновирања), али увек постоји ризик да ће током реновирања купатила бити потребно заменити , на пример, цео водовод или додатни радови на сушењу влажних зидова. Ово је прилично велика непријатност на коју вреди обратити посебну пажњу.
Још један недостатак који обесхрабрује потенцијалне инвеститоре је ружан и неефикасан изглед околине. Сива степеништа, без тргова, игралишта или чак без лифта у четвороетажној стамбеној згради нажалост су уобичајена појава. Додатни недостатак је недостатак адекватних наткривених паркинг места. Већина становника је приморана да своја возила остави на отвореном. Наравно, може се само озбиљно размислити о обезбеђивању подручја.
Значајан проблем станова на секундарном тржишту (посебно у стамбеним зградама изграђеним пре 1990. године) представља сталан распоред просторија. Реновирање ове врсте имовине може бити веома тешко. Већина зидова у неупадљивим становима не може се померити или срушити. Због тога не можемо променити распоред просторија, а превише скучени и уски ходници представљају велике потешкоће у употреби. Стога, пре него што купите некретнину са секундарног тржишта, морате пажљиво проучити њено стање, размислити о могућностима обнове и видети околину.
Поређење трошкова завршетка стана и трошкова реновирања
Као што је горе поменуто, станови са примарног тржишта обично захтевају потпуну завршну обраду. Они су у стандарду за програмере, што значи да још увијек морамо улагати у завршну обраду пода, бојење зидова, купаонску и кухињску опрему, довршавање санитарних инсталација и набавку основне опреме. Приближни трошкови дораде типичног стана су око 1.000 ПЛН / м2али више детаља о томе можете пронаћи у овом чланку.
Заузврат, у становима са секундарног тржишта морамо сами проценити обим реновирања. Међутим, у већини случајева биће могуће користити постојећу инфраструктуру. Трошкови реновирања су скоро увек нижи од трошкова дораде стана по стандардима програмера. Изузетак су само стари станови који су у веома лошем стању. Потреба за сушењем зидова, уклањањем гљивица, замјеном прозора или реновирањем цијеле електричне и санитарне инсталације може значајно повећати трошкове цијелог пројекта. Међутим, таква ситуација је ретка. У великој већини случајева, трошкови реновирања старог стана нижи су од трошкова дораде новог стана према стандардима програмера. Детаљи о трошковима повезаним са свеобухватним реновирањем половног стана могу се пронаћи у овом чланку.
Који су нови станови најпопуларнији?
Неколико година двособни станови чија површина не прелази 50 м били су најпопуларнији међу инвеститорима2. Ово је најисплативије решење. Две одвојене собе могу повећати цену закупа или омогућити породици са дететом да живи. Такође је добро решење у академским градовима. Многи млади станодавци живе у једној соби, а изнајмљују другу. На овај начин прима средства за кирију и сопствене основне трошкове.
Студио апартмани су нешто мање популарни. То је повезано са њиховом нижом функционалношћу. Једнокреветна соба није најбоље решење за породицу са децом и не доноси толико прихода од изнајмљивања. Горе поменути двособни станови су много функционалнији и популарнији. Занимљиво је да њихова величина може бити само нешто већа. 2 собе су програмери нагурали на релативно малу површину. Захваљујући томе, двособан стан није много скупљи од гарсоњере. Међутим, то може бити јако тесно за породицу од 3 или 4 особе …
Инвеститори су заинтересовани и за трособне станове. Међутим, њихова куповина укључује много веће трошкове него у случају студија и двособних станова. Инвеститори без одговарајућег капитала морају имати најмање 20% сопственог доприноса. Износ њихове кредитне обавезе је такође већи. Виша цена стана такође може бити повезана са повећањем износа кредитне способности. Ово је, пак, ограничење за одређену групу потенцијалних инвеститора. Трособни стан је веома удобно решење за инвеститора, али не могу сви то приуштити.
Најмање су популарни станови и станови са 4 и 5 соба. Ово је далеко најскупља опција, чији су трошкови прилично одвраћајући за многе инвеститоре. Тренутно, програмери одустају од изградње већих станова и стамбених зграда. Многи велики станови у вишестамбеним блоковима још увек нису нашли своје купце. Стога при куповини ове врсте некретнина можемо рачунати на атрактивне попусте и привилегије по цијенама. У многим случајевима, инвеститор може преговарати о врло атрактивној цени по квадратном метру2 некретнина. Када купујете стамбену зграду, понекад можете преговарати о додатном паркинг месту или пространој тераси. Нажалост, трошкови куповине највећих станова често коштају милионе долара. То је луксуз који си само мала група инвеститора може приуштити.
Зашто нова изградња осваја старе блокове?
Тешко је недвосмислено одговорити на ово питање. Вероватно постоји много разлога за ово. Међутим, чини се да је најважнији виши стандард и удобност живота. Елегантна стамбена насеља примамљивија су од старих бетонских блокова. Савремена инфраструктура чини живот у новим становима удобнијим и сигурнијим. Већа удобност становања такође се претвара у приметно повећање цене изнајмљивања стана. За многе инвеститоре ово је прави начин да уложе свој капитал.
Несумњива предност је и програм МдМ - Миесзкание дла Мłодицх, према којем се суфинансирају само нови станови у стандардима за програмере.
У међувремену, станови на секундарном тржишту старе. Многи од њих су станови у монтажним блоковима. Одрживост ових структура предмет је спора међу многим стручњацима. Неки верују да ће блокови направљени од великих плоча трајати неколико десетина година, док други тврде да су ове структуре у опасности од урушавања. Неизвесно техничко стање таквих објеката свакако не охрабрује потенцијалне инвеститоре, који све више нагињу становима за изградњу.
