Када желимо да купимо земљиште за породичну кућу, често се плашимо цене земљишта. Решење за снижавање цене је куповина пољопривредног земљишта, а затим рекласификација у грађевинско земљиште. У том случају вреди сазнати како изгледа трансформација пољопривредне парцеле у грађевинску, када је могућа њена рекласификација и колика је цена целе операције.
Ако планирате да изградите кућу, користите услугу Претраживање извођача, која је доступна на веб страници Грађевински калкулатори. Након што попуните кратак образац, добићете приступ најбољим понудама.
Претварање пољопривредне парцеле у грађевинску - прописи
Чини се да свака пољопривредна парцела дозвољава изградњу стамбене зграде. Испоставља се, међутим, да је за третирање као грађевинско земљиште потребно пољопривредно земљиште претворити у грађевинско. Добро је знати када се ради о пољопривредном земљишту са могућношћу претварања у грађевинско земљиште, јер морају бити испуњени одређени услови. О овим условима сазнаћемо из Закона од 3. фебруара 1995. о заштити пољопривредног и шумског земљишта, као и из локалног плана просторног развоја за дату комуну.
“Акт од 3. фебруара 1995. о заштити пољопривредног и шумског земљишта:
Поглавље 2 Ограничавање додељивања земљишта у непољопривредне и шумске сврхе
Члан 6.1. У непољопривредне и шумске сврхе може се означити земљиште означено у земљишним књигама као пустош, а у недостатку таквог земљишта-друго земљиште са најнижом производном подобношћу.
Члан 7.1. Коришћење пољопривредног и шумског земљишта у непољопривредне и шумске сврхе, за шта је потребна сагласност из става 1. 2, израђују се у локалном плану уређења простора, сачињеном на начин одређен одредбама о уређењу простора и уређењу простора.
(… )
2. Ознака за непољопривредне и шумске сврхе:
1) пољопривредно земљиште које чини пољопривредно земљиште класе И -ИИИ - потребна је сагласност министра надлежног за рурални развој, у складу са ставом 2а,
(… )
2а. Није потребна сагласност министра надлежног за рурални развој за одређивање пољопривредног земљишта за непољопривредне и шумске сврхе које чине пољопривредно земљиште класе И-ИИИ, ако земљиште заједно испуњава следеће услове:
1) најмање половина површине сваког компактног дела земљишта налази се у зони компактне зграде;
2) налазе се на највише 50 м од границе најближе грађевинске парцеле у смислу одредаба Закона од 21. августа 1997. о управљању некретнинама (Закон о новинама из 2016., тачке 2147 и 2260 и од 2022, тач. 624) и 820);
3) налазе се на највише 50 метара од јавног пута у смислу одредаба Закона од 21. марта 1985. о јавним путевима (Закон о новинама из 2016., тачке 1440, 1920, 1948. и 2255 и из 2017., тачка 191 );
4) њихова површина не прелази 0,5 хектара, било да су састављени од једне целине или од више одвојених делова “.
Прекласификација пољопривредног земљишта у грађевинско земљиште
Зашто свака пољопривредна парцела није погодна за грађевинско земљиште? Главно питање су огромни трошкови искључења пољопривредног земљишта из пољопривредне производње. Постоје износи до неколико стотина хиљада злота за један хектар, који би се претворили у непољопривредно земљиште. Пољопривредно земљиште са могућношћу претварања у непољопривредне и шумске сврхе без проласка кроз компликоване процедуре требало би да покаже најмању производну подобност. Ова група укључује пољопривредно земљиште са ниском класом погодности (ИВ, В и ВИ).
Куповина пољопривредног земљишта са могућношћу претварања у грађевинско земљиште од 9. маја 2022. године је много лакши процес. Зато што су на данашњи дан потписане измене и допуне Закона о заштити пољопривредног и шумског земљишта. До тада је за претварање пољопривредног земљишта у грађевинско земљиште које чини пољопривредно земљиште класе И-ИИИ била потребна сагласност министра. Тренутно пољопривредна парцела која се користи за класе И-ИИИ не мора бити одобрена за рекласификацију, све док испуњава услове садржане у Закону о заштити пољопривредног и шумског земљишта, члан 7. 2а. Или ћете можда и ви бити заинтересовани овај чланак о изградњи куће на пољопривредном земљишту?
Због тога можемо лако трансформисати парцелу, од којих се најмање половина налази у подручју густог развоја. Штавише, растојање пољопривредног земљишта не сме бити веће од 50 м до границе најближе грађевинске парцеле. Иста удаљеност намеће се у односу на удаљеност до најближег јавног пута. Последњи услов који мора бити испуњен је површина која не прелази 500 квадратних метара. Затим, за рекласификацију пољопривредног земљишта у грађевинско земљиште није потребно одобрење.
Трошкови пољопривредног земљишта са могућношћу претварања у грађевинско
Цена пољопривредног земљишта које се може претворити у грађевинско је много нижа. Нажалост, нису сви свјесни чињенице да се за искључење пољопривредног земљишта из производње мора платити накнада. Цена зависи од класе пољопривредног земљишта које намеравамо да трансформишемо. Тачан ценовник налази се у Закону о заштити пољопривредног и шумског земљишта, члан 12. 7.
На основу ценовника укљученог у акт видећемо да износ дуга за 1 ха обрадивог земљишта и воћњака зависи од класе. Стога ћемо за 1 ха пољопривредног земљишта произведеног од земљишта минералног и органског порекла платити:
- 437 175,00 ПЛН - за класу И
- 378.885,00 ПЛН - за класу ИИ
- 320.595,00 ПЛН - за класу ИИИа
- 262.305,00 ПЛН - за класу ИИИб
С друге стране, пољопривредно земљиште ћемо плаћати са произведеног земљишта органског порекла:
- 204.015,00 ПЛН - за класу ИВ а
- 145.725,00 ПЛН - за класу ИВ б
- 116.580,00 ПЛН - за класу В
- 87.435,00 ПЛН - за класу ВИ
Остала питања некретнина - цене
Када рекласификација пољопривредног земљишта није могућа или се покаже прескупом, начин стицања имовине је куповина општинског стана. Вреди сазнати колика је откупна цена таквог стана, тако да га можете упоредити са ценом пољопривредног земљишта које се може претворити у грађевинско земљиште.
|
Назив производа или активности |
Цена |
|
Прекласификација ливада и сталних пашњака класе Ł и Пс И |
437 175 ПЛН / ха |
|
Преквалификација ливада и сталних пашњака класе Ł и Пс ИИ |
361 398 ПЛН / ха |
|
Трошкови настали за претварање ливада и пашњака цласс и Пс ИИИ класе |
291 450 ПЛН / ха |
|
Трошкови настали због могућности трансформације ливада и пашњака класе Ł и Пс ИВ |
174 870 ПЛН / ха |
|
Куповина општинског стана 50 м2, Суваłки |
око 70.000 ПЛН |
|
Куповина општинског стана |
од 1.300 ПЛН / м2 |
|
Куповина општинског стана од цца 40 м2 |
од 15.000 ПЛН |
|
Лимена гаража - димензије двоструке гараже 6к5 м |
5.240,00 ПЛН |
|
Лимена гаража у облику дрвета - димензије двоструке гараже 7к6 м |
14.940,00 ПЛН |
|
Лимена гаража, крилна врата - димензије двоструке гараже 6к5 м |
2.850,00 ПЛН |
|
Гаража од опеке - димензије двоструке гараже 7к6 м |
19.900 ПЛН |
