Процењује се да у Пољској постоји приближно 5 милиона стамбених заједница. Нажалост, њени чланови не знају увек која су њихова права и које обавезе имају. Представљамо 10 најбољих чињеница које би сваки члан стамбене заједнице требао знати.
Ако планирате реновирање или завршну обраду ентеријера, користите услугу Тражење извођача која је доступна на веб страници Грађевински калкулатори. Након што попуните кратак образац, добићете приступ најбољим понудама.
Стамбена заједница - основни подаци
1. Када се оснива стамбена заједница?
Многи људи се питају када се оснива стамбена заједница, или боље речено - од када се о томе може говорити? Испоставило се да се према закону (Закон о стамбеним заједницама) заједница оснива аутоматски, тада се први стан у датој згради купује од програмера. Док се не купе следећи станови, заједница се стога састоји од једне особе (или две особе, ако има више власника стана).
Заједнице се деле на мале и велике. Мала стамбена заједница укључује зграде са до 7 станова. Велики кондоминијум је изнад ових 7 просторија. Начин на који се управља заједницом зависи од тога.
2. Акт о стамбеним заједницама - правни основ
Основна одредба која регулише принципе функционисања стамбене задруге је Закон о власништву над становима од 24. јуна 1994. Управо је он увео термин стамбена задруга, због чега се понекад појављује и назив Закон о стамбеним заједницама, иако у принципу је нетачно.
Закон о стамбеним заједницама израђен је због чињенице да је почетком деведесетих година прошлог века тржиште инвеститора почело да се интензивно развија, а задружни покрет је донекле изгубио на значају. Зато су се појавили законски прописи који су развили одредбе о заједничком власништву, које су укључене у Грађански законик. До сада су мале заједнице радиле на основу одредби Грађанског законика, а не Закона о власништву над просторијама (Закон о стамбеним заједницама). Према прописима, стамбена заједница нема тако нешто као правни субјективитет.
3. Одбор стамбене заједнице
Једна од најважнијих одлука коју власници некретнина доносе је одређивање начина управљања имовином. То значи да се мора именовати одбор стамбене заједнице. Мала стамбена задруга, односно она са мање од 7 чланова, не мора именовати одбор - само велика су дужна да то учине по закону (Закон о стамбеним заједницама).
Одбор стамбене заједнице треба да се састоји од представника власника просторија. Међутим, стварање управног одбора не значи нужно и никакву контролу над имовином, јер се најважније одлуке доносе на састанку заједнице. Одбор стамбене заједнице може се изабрати гласањем или може бити људи вољних да у њему учествују.
4. Стамбена заједница - администратор споља
Велики део већих стамбених заједница одлучује да повери управљање специјализованим компанијама. Тада није потребно сазивати управни одбор. Спољни администратор је добро решење јер на њега можете делегирати многе важне задатке за које чланови заједнице често немају надлежности - попут рачуноводства или представништва у банци.
Администратор је такође одговоран за обавештавање становника о састанцима, као и о очитавању бројила или радовима на обнови. Прописима стамбене заједнице може се одлучити о обиму послова управе. Наравно, ово такође не значи губитак контроле над имовином. Даље, о свим најважнијим аспектима чланови заједнице одлучују током гласања на састанцима. Ако тражите додатне савете, проверите и ви овог члана о Закону о стамбеним заједницама.
Стамбена заједница - права чланова заједнице
5. Одбор стамбене заједнице и одлуке о важним питањима
Одбор заједнице није у могућности да доноси одлуке о важним питањима, која су у Закону дефинисана као да надилазе активности свакодневног управљања. Захтевају писмену сагласност власника - резолуцију стамбене заједнице. Такав документ је такође пуномоћ одбора за закључивање уговора и деловање у име заједнице.
Следеће се сматрају активностима које излазе из оквира свакодневног управљања некретнинама:
- утврђивање накнаде за управљање стамбеном заједницом,
- усвајање годишњег економског плана,
- утврђивање висине такси,
- давање сагласности за реконструкцију,
- давање сагласности за промену износа акција,
- подела заједничке имовине,
- куповина непокретности,
- подношење тужбе,
- подела заједничког земљишног дела.
6. Стамбена заједница и користи од прихода
Понекад стамбена задруга доноси користи, као што су приходи од постављања рекламног банера на зид или постављања фотонапонских панела. Да би их се доделило у нешто конкретно, потребно је гласање и резолуција стамбене заједнице. Може се пребацити на плаћање оперативних трошкова или плаћање додатних услуга (чишћење, рачуноводство). Вишак се може расподелити међу члановима заједнице.
7. Стамбена заједница - сазивање састанака и гласање
Сваки члан стамбене заједнице има прилику да сазове састанак. Закон о стамбеним заједницама предвиђа да се састанак треба одржавати најмање једном годишње, а ако одбор то не учини, сваки власник стана може га сазвати.
О важним питањима се гласа на састанцима, а сваки састанак би требало да се заврши резолуцијом стамбене заједнице, која укључује оно о чему је гласано. Мала стамбена заједница уређена је правилима из Грађанског законика. Према њиховим речима, за обављање послова који превазилазе оквире свакодневног управљања потребна је једногласност. У његовом одсуству, сваки власник може да се обрати суду у случају решавања спора.
Велике заједнице доносе одлуке гласањем. Међутим, не ради се о простој већини гласова. У овом случају, то се рачуна на основу акција - што неко више имовине поседује, то је његов глас важнији. Сваки стан има 1 глас - то значи да ако има више сувласника, они могу дати само један глас.
Стамбена заједница - обавезе заједнице и њених чланова
8. Стамбена заједница и финансијске обавезе чланова
Примарна одговорност сваког станодавца је да сноси трошкове повезане са одржавањем зграде у добром стању. То су углавном накнаде за комуналије, као и за одлагање отпада и за обављање неопходних поправки.
Члан стамбене заједнице мора платити и поправке и текуће одржавање, осигурање, порезе и чишћење заједничких просторија. Правила стамбене заједнице могу такође предвидети неопходност плаћања доприноса за накнаде чланова управног одбора или администратора. Прописи стамбене заједнице требало би да регулишу износ ових доприноса. Одлучује се гласањем и резолуција стамбене заједнице треба бити представљена свим члановима.
9. Обавезе заједнице - дељење стана
Једна од најважнијих обавеза чланова заједнице је неопходност обезбеђивања смештаја у одређеним ситуацијама. То су такве ситуације као:
- преглед (гасна инсталација или димњаци и вентилација),
- провера бројила,
- радови на обнови и неопходни радови на одржавању.
Сваки власник је дужан ставити стан на располагање за постављање нових инсталација (плин, вода или струја). Ово је понекад проблематично, јер често значи потребу закуцавања плочица или уништавања зида, али је таква обавеза најчешће предвиђена прописима стамбене заједнице.
10. Стамбена задруга и проблематични станар
Такође је дужност сваког члана заједнице да одржава ред и мир и поштује закон, како у својим становима тако и у заједничким просторијама. Ако било који од станодаваца грубо или упорно прекорачи ова правила или дуго касни са плаћањем такси, заједница има право да исели станара.
Како је могуће? Заједница има право да проблематични власник прода имовину на аукцији. Међутим, за то је неопходан судски поступак, који обично траје прилично дуго.
