Дана 20. јануара 2022-2023. године, Сејм је усвојио измене закона о изградњи и преко 15 других аката. Измене закона имају за циљ да олакшају грађевинске процесе, али неке од њих су прилично контроверзне. У измењеном закону, грађевински пројекат биће подељен на три дела. У једном од њих ћемо пронаћи обавештење о планираном датуму извођења грађевинских радова, уз које треба приложити изјаву о изради техничког пројекта. Шта то у пракси значи за инвеститора?
Три дела грађевинског пројекта
Као што смо већ поменули, изменом закона о изградњи грађевински пројекат је подељен на три стална дела. Ја седим:
- Пројекат локације парцеле или земљишта који приказује локацију објекта, комуникациони систем и информације о подручју утицаја (ПЗТ).
- Архитектонско -грађевински пројекат који приказује просторно уређење, пројектована технолошка и материјална решења (ПАБ).
- Технички дизајн (ПТ)
Био је то последњи, трећи део грађевинског пројекта који је изазвао највеће незадовољство међу приватним инвеститорима и аналитичарима. Нове законске одредбе предвиђају да се уз обавештење о планираном датуму извођења радова мора приложити изјава о изради техничког пројекта. То је документ који не утиче на процес добијања грађевинске дозволе, али ћете га морати имати пре почетка инвестиције.
Потреба да се развије технички дизајн прије почетка улагања може се показати као потешкоћа за мање инвеститоре. Документ ће садржати опис структуре заједно са резултатима прорачуна, енергетским карактеристикама, а, у зависности од потреба, и резултатима геолошких, инжењерских и геотехничких студија услова темеља зграде. Законодавац је прецизирао и могућност плаћања других студија које ће бити потребне у зависности од потреба. Правни стручњаци указују на то да је израз „у зависности од потреба“ формулисан у новели врло непрецизан израз, што може довести до појаве многих тумачења.
Додајмо и то да је првобитни нацрт измена и допуна закона о изградњи претпостављао да ће технички пројекат (ПТ) предати инвеститор по прихватању имовине на коришћење. До сада је добијање грађевинске дозволе било повезано само са потребом подношења архитектонског и грађевинског пројекта и планом развоја парцеле или земљишта на коме ће се подићи инвестиција. Потреба за подношење декларације о припреми грађевинског пројекта повлачи за собом сложенију формалну процедуру која се мора завршити пре почетка изградње.
Технички пројекат и готови грађевински пројекти
Међу инвеститорима такође постоје сумње да ли ће завршени грађевински пројекти задовољити захтеве нових законских одредби. На крају крајева, документи купљени пре измене и допуне не садрже технички дизајн.
Аналитичари уверавају да ће завршени грађевински пројекти у великој мери задовољити нове захтеве грађевинског пројекта. Скица техничког пројекта може бити нови дио готове документације. Вреди напоменути да сам технички пројекат мора садржати геолошко инжењерску документацију или геотехничке услове за темељ грађевинске конструкције. С практичне тачке гледишта, није могуће да се таква документација укључи у готове грађевинске пројекте. Инвеститори који су већ купили готове пројекте вероватно ће морати сами да се побрину за ове формалности.
Шта тачно укључује технички дизајн?
У техничком пројекту наћи ћемо цртеж и описни део. У цртежу ће бити пројекције свих карактеристичних нивоа зграде са подацима о корисној површини стамбеног простора. Описни део ће се састојати од неколико елемената, укључујући:
- Детаљан опис распореда грађевинског објекта,
- Дизајн и материјална решења унутрашњих и спољашњих грађевинских преграда,
- Грађевинска и техничка решења за инсталацију,
- Неопходни услови за коришћење објекта од стране особа са инвалидитетом,
- Услови заштите и енергетске перформансе зграде.
Такође ће бити потребно представити подјелу зграде на пожарне зоне заједно са ознаком класа ватроотпорности за грађевинске елементе који чине преградне преграде. Такође ће бити потребно означити унутрашњи комуникациони систем подручја, мрежу и инсталацију комуналних услуга, структурна и материјална решења за спољне преграде, као и битне елементе техничке опреме. Аналитичари указују на чињеницу да је тако висок степен тачности техничког пројекта сличан архитектонском и грађевинском дизајну.
