Изградња куће је инвестиција која не захтијева само знатне финансијске издатке, већ и многе формалности. Ово укључује одлуку о условима изградње, који понекад могу осујетити наше планове и снове.
Ако планирате да изградите кућу, користите услугу Претраживање извођача, која је доступна на веб страници Грађевински калкулатори. Након што попуните кратак образац, добићете приступ најбољим понудама.
План зонирања
Акт о планирању и уређењу простора
За добијање грађевинске дозволе потребно је прибавити и решење о условима изградње. Услови развоја и развоја земљишта одређени су Законом о просторном планирању и развоју од 27. марта 2003. године. Приватне инвеститоре би требало да занимају два члана 60 и 61 који гласе:
„Члан 60. 1. Одлука о развојним условима издаје се у складу са ст. 3, начелник комуне, градоначелник или председник града након консултација са властима из чл. 53 сек. 4, и добијање аранжмана или одлука које захтевају посебне одредбе.
1а. Уметност. 53 сек. 5б и 5ц.
2. (избрисано)
3. Одлуке о условима развоја у затвореним просторима доноси војвода.
4. Припрема нацрта одлуке о утврђивању развојних услова поверава се лицу из чл. 5, или лице уписано на списак коморе професионалне самоуправе архитеката које има грађевинске квалификације за пројектовање без ограничења у архитектонској специјалности или грађевинске квалификације за пројектовање и управљање грађевинским радовима без ограничења у архитектонској специјалности. Такође проверите у овом чланку информације о условима изградње.
Члан 61. 1. Одлука о развојним условима може се донети само ако су заједно испуњени следећи услови:
1) најмање једна суседна парцела, доступна са истог јавног пута, развијена је на начин који омогућава утврђивање захтева за нове зграде у смислу наставка функција, параметара, карактеристика и показатеља развоја зграда и развоја земљишта, укључујући димензије и архитектонски облик зграда, линија зграда и интензитет коришћења земљишта;
2) подручје има приступ јавном путу;
3) постојеће или планиране комуналне услуге, узимајући у обзир став. 5, довољан је за грађевински пројекат;
4) за подручје није потребна сагласност за промену намене пољопривредног и шумског земљишта у непољопривредне и шумске сврхе или је обухваћено сагласношћу добијеном у припреми локалних планова, који су престали да важе у складу са чл. 67 акта из чл. 88 сек. 1;
5) одлука је у складу са одредбама посебних.
(… )
6. Министар надлежан за изградњу, планирање и просторни развој и становање, прописом ће дефинисати начин утврђивања захтева за нове зграде и уређење земљишта у одсуству локалног плана.
7. У пропису из ст. 6, морате навести услове за утврђивање:
1) грађевинске линије;
2) величину грађевинског подручја у односу на парцелу или површину;
3) ширина предње коте;
4) висина горње ивице предње коте, њен вијенац или поткровље;
5) геометрија крова (угао нагиба, висина гребена и распоред крова).”
Локални план просторног развоја у комуни
Одлука о условима развоја доноси се у опћини. Међутим, пре него што се услови контекста развоја и развоја земљишта провере у контексту нашег улагања, потребно је унапред проверити да ли општинска канцеларија има локални план просторног развоја. Ако такав план још не постоји, тада ће се наша пријава за развојне услове појединачно провјеравати. Ако тражите више информација, прочитајте даље овај чланак о локалном урбанистичком плану.
Наша стамбена зграда биће проверена у погледу површине, као и њеног односа према површини парцеле, грађевинској линији, ширини предње коте и висини горње ивице предње коте. Осим тога, геометрија крова је такође важан аспект. У неким регионима дозвољене су само косине крова са одговарајућим нагибом. Као што можете претпоставити, ово се углавном односи на места са великим снежним падавинама.
Ко доноси одлуке о условима развоја?
Пријаву за развојне услове подносимо канцеларији комуне, под којом је предметна парцела намењена за улагање. Испитаће га начелник општине, градоначелник или председник града. Одлука о условима развоја доноси се након претходних консултација са надлежним органима.
Међутим, одговор на питање ко доноси одлуке о условима развоја није увек јасан. Ако се улагање односи на затворено подручје, онда војвода игра кључну улогу. Прије него што се одлуке о развојним условима издају инвеститору, раније се предузимају активности на припреми нацрта одлуке. Ове активности обављају квалификоване особе наведене у члану 60. 4. То може бити особа која има грађевинске или грађевинске квалификације за пројектовање и управљање грађевинским радовима. У оба случаја, стручњаци не могу имати ограничења у архитектонској специјалности. Ако тражите додатне савете, погледајте и овај чланак о изменама грађевинског закона.
Услови изградње и развој земљишта
Локални план уређења земљишта подлеже Закону о просторном планирању и развоју. Стога, ко год донесе решење о условима развоја, мора тачно знати прописе. Већ знамо које услове треба испунити у случају нових зграда за које још нема просторно -развојног плана при комуни. Међутим, када су друге зграде предмет локалног уређења, одлука о зонирању се издаје безлично. Ипак, треба имати на уму да сви наведени развојни услови, који су наведени у Закону, морају бити испуњени.
Одлука о условима развоја биће издата ако су испуњени сви услови:
- На истом јавном путу налази се изграђена парцела која поставља захтеве за нове зграде
- Плац има излаз на јавни пут
- Парцела је опремљена или је арматура планирана на такав начин да су испуњени развојни услови у смислу грађевинског права
- Парцела се не мора преименовати у непољопривредну и шумску парцелу
- Ако постоје посебни прописи који уређују услове развоја, они такође морају бити испуњени
План зонирања
Пријаве за доношење одлука о условима развоја
Доношење одлуке у којој су наведени развојни услови могуће је након наше претходне пријаве. Образац треба упутити председнику града, градоначелнику или администратору комуне. Пријава треба да садржи све личне податке, као и детаље о адреси парцеле намењене развоју. Ако вас занима ова тема, проверите и чланак о формалностима везаним за изградњу куће.
Додатне информације се тичу локације, као и техничких параметара зграде. У пријави би стога требало да буде наведено да ли ће зграда имати приступ јавном путу, где и колико улаза на парцелу треба да се налази. У апликацији морамо процијенити нашу просјечну потрошњу комуналних услуга (струја, вода и канализација).
Донета је одлука о условима изградње
Локални план коришћења земљишта омогућава утврђивање да ли је пријава прихватљива за одбијање или се може прихватити. Након позитивног разматрања пријаве, биће донета одлука. То није само дозвола, већ често и низ услова које инвеститор мора да испуни.
Услови развоја обично садрже информације о природи инвестиције коју можемо извршити. Осим тога, укључени су и сви посебни услови који се односе на техничку и комуникациону инфраструктуру. Најчешће су подложни услову да је могуће изградити улаз са јавног пута до парцеле или како треба одводити канализацију.
Може се догодити да не добијемо решење о условима развоја, или нам наведени услови не одговарају. То не значи да морамо одустати од улагања. На одлуку је такође могуће уложити жалбу Апелационом суду локалне управе. Ове информације су укључене у одлуку. Позивање на одлуку општинске управе не гарантује да ћемо испунити наша очекивања. То само повећава шансе да ће апликацију прегледати други независни стручњаци.
Коначно, држећи у рукама одлуку о развојним условима, можемо прећи на следеће кораке у преузимању изградње. Ово није крај формалностима, јер је потребно и прибавити грађевинску дозволу, што је овај пут одређено одредбама садржаним у грађевинском закону. Стога је најбоље прије почетка улагања водити рачуна о свим формалностима, како се касније не би показало да ће бити бројних проблема са испуњењем појединачних услова. Ово је посебно важно када тек требамо купити грађевинско земљиште.
Добра је идеја консултовати се са претходно поменутим специјалистима који припремају нацрт одлуке. То је трошак од око 100-200 ПЛН. Међутим, на основу таквог пројекта, као и искуства специјалисте, доћи ћемо до много драгоцених информација о планираној изградњи породичне куће. За неке је згодна информација и чињеница да се управни поступак у вези са утврђивањем услова уређења земљишта може обуставити на максимално 9 месеци. То је корисно решење за људе који тренутно не могу да посвете пажњу питањима везаним за улагање.
