Куповина стана често захтева потписивање претходног уговора. Део ове законске обавезе је да продавцу уплати одговарајући износ новца. Ова новчана накнада може имати статус аванса или аванса. Теоретски, оба ова решења су веома слична. Међутим, стварне разлике настају када једна од страна раскине предуговор. У наставку ћемо навести које решење ће бити повезано са већом сигурношћу интереса купца и продавца.
Купујете стан? Проверите да ли има довољно за његово реновирање - користите калкулатор за обнову. А затим пронађите извођача користећи услугу Сеарцх Цонтрацтор на грађевинским калкулаторима.
Шта је авансно плаћање при куповини стана?
Ово је уговорени износ новца који се исплаћује за будућа потраживања произашла из закључења купопродајног уговора. Вреди напоменути да концепт аванса није укључен у одредбе Грађанског законика. Сходно томе, питања могуће отплате аванса подлежу општим одредбама о извршавању међусобних уговора. Из тог разлога аконтација приликом потписивања предуговора за куповину некретнине не представља баш добру сигурност за купца. Продавац може у сваком тренутку пронаћи исплативијег извођача и одустати од уговора. То неће имати никакве последице.
Шта је предујам?
За разлику од аванса, аконтација подлеже одредбама Грађанског законика. Питања враћања депозита по одустајању од уговора строго су регулисана чл. 394. Према његовим одредбама, ако се једна од страна не придржава услова уговора, друга може одустати од уговора и задржати предујам. Не постоји додатни период за одустајање од уговора. Ако је друга страна сама платила предујам (нпр. Ако је странка купила стан), може захтијевати двоструки износ предујма.
Дакле, можемо видети да је то форма која мобилише обе уговорне стране. Продавачу неће бити исплативо раскинути предуговор. Заузврат, купац неће одустати од уговора, јер ће то довести до губитка аконтације.
Постоје и ситуације у којима продавац даје купцу предујам у неограниченом износу. То се дешава када:
- Уговор није закључен, али ниједна страна није одговорна за то.
- Уговор није закључен, али су обе стране одговорне за њега.
- Уговор су раскинуле обе стране на основу судског налога.
У горе наведеним случајевима, приликом раскида предуговора, износ предујма наведен у уговору се враћа, без удвостручавања. Датум доспећа за враћање депозита је датум повлачења из предуговора.
Вреди нагласити да би основ за подношење захтева за повраћај депозита требало да буду одредбе претходног уговора. У документу обе стране могу навести своје услове у погледу последица одустајања од уговора. Одредбе Грађанског законика примењују се само ако предуговор није садржао јасне прописе у вези са правилима и висином аконтације.
Како одредити износ аконтације и аванса?
Нема ограничења одозго надоле за максимални износ аконтације или депозита. Њихов износ зависи од индивидуалних аранжмана између уговорних страна. Генерално, износ је 10% вредности имовине. Понекад се догоди да једна од страна захтева много већи износ аконтације. Његово удвостручавање као резултат раскида уговора генерирало би знатан износ. Међутим, треба бити посебно опрезан јер се таква пракса може третирати као кршење закона.
Не постоји горња граница за авансна плаћања и ниједна државна агенција неће бити заинтересована за то. Међутим, страна купца овде треба бити опрезна. Присилно враћање аконтације након раскида предуговора може бити прилично проблематично.
Рок за подношење захтева за повраћај депозита
Подношење захтева за повраћај удвострученог износа је благовремено. То значи да странка у поступку има ограничено време за покретање судског захтева за враћање аконтације двоструке вредности. Ово се односи на случајеве када страна која раскине уговор одбије да пренесе потраживање у двоструком износу. У овој ситуацији примењују се одредбе Грађанског законика у погледу застарелости. Према чл. 118, рок застарелости је десет година. Изузетак су потраживања за периодичне бенефиције и потраживања у вези са вођењем посла. Овде је рок застарелости три године. Ако не поднесемо захтев за повраћај средстава у том року, наше право на повраћај средстава ће истећи.
Шта изабрати - аванс или аванс?
Можемо претпоставити да је аванс ефикаснији облик осигурања интереса купца и продавца. Купац може бити сигуран да продавац неће пронаћи привлачнијег извођача и да неће раскинути предуговор. Заузврат, продавац се стара да купац има стварни интерес у куповини и да му неће бити исплативо одустати од предуговора.
У већини случајева, предујам ће бити боља сигурност за обје стране. Међутим, вреди запамтити да ће раскид уговора повлачити већу одговорност него у случају аконтације (овде је раскид повезан само са враћањем претходно уплаћених средстава).
У случају капаре, ствар постаје још тежа за страну која раскида уговор или га не одржава. Купац мора узети у обзир да ће непоштовање одредби предуговора или његово кршење довести до губитка права на враћање депозита. Заузврат, продавац треба да узме у обзир да ће непоштовање одредби или кршење уговора захтевати враћање двоструког износа депозита. Стога је вриједно пажљиво анализирати одредбе претходне документације и увјерити се да ћемо моћи испунити све обавезе које из ње произлазе.
Такође је важно одредити у одредбама уговора који облик готовинског плаћања плаћа купац (аконтација или аванс). Нејасна дефиниција статуса бенефиције може представљати проблем у случају кршења уговора. Тада се спор решава на суду. Странке у поступку треба да прикупе доказе (нпр. Сведоци присутни током преговора о уговору). Откривање шта сте у праву може одузети много времена, а исход судског поступка је неизвестан. Стога се вриједи заштитити од таквих ситуација и прецизно дефинирати статус бенефиција у предуговору.
