Земљишна служност је врста ограниченог права својине. Његово успостављање намеће низ права и обавеза с обје стране (слуге и владајуће). У наставку ћемо навести најважније правне аспекте, као и дефинисати најважнија права и обавезе произашле из оснивања служности.
Да ли градите или реновирате кућу? Проверите трошкове на грађевинским калкулаторима.
Правни основ
Права и обавезе које произлазе из служности уређују се на основу Грађанског законика. У трећем одељку законодавац је навео сва права, обавезе и врсте служности. Један од три облика служности је земљишна служност. Његова дефиниција се може наћи у чл. 285, пар. 1 Грађанског законика сматра да:
„Некретнина се може оптеретити у корист власника друге непокретности (непокретности у посједу) права, чији се садржај састоји у чињеници да власник доминантне некретнине може користити оптерећену некретнину одређеном обим, или да је власник оптерећене некретнине ограничен у односу на одређене радње, или чињеница да власник оптерећене некретнине не сме да оствари одређена права која му припадају у вези са непокретностима по одредбе о садржају и вршењу својине (земљишна служност) ”.
Колоквијално говорећи, служност парцеле је правни однос између два добра. Прва је владајућа некретнина за коју се заснива служност. Други је послужни посед, односно са обавезом да се оснује служност.
Облици служности некретнина
Служност парцеле може имати два облика:
Отвори - састоји се у активном коришћењу оптерећене (слуга) непокретности од стране владајуће странке. Његова сврха је повећати употребљивост владајуће имовине. Најчешћи облик активне земљишне служности је служност неопходног пута. Састоји се у чињеници да се владајућа странка може легално возити преко оптерећене имовине како би дошла до јавног пута. Слуга је дужна да осигура могућност путовања.
Пасивно - власник службеничке имовине не може обављати одређене активности које би могле отежати коришћење доминантне имовине. Облик пасивне служности може бити забрана садње високог дрвећа на граници имања.
Земљишна служност некретнина насупрот личне служности и преносна служност
У пољском праву постоје три врсте служности. Прва, о којој смо горе говорили, јесте земљишна служносткоји је основан за одређене некретнине (а не за њихове власнике). Након продаје имовине, служност се преноси на новог власника. Штавише, такво ограничење својинског права не може се покренути с циљем побољшања личног комфора владајуће странке.
Лична служност оснива се у корист физичког лица, а не у корист земљишта (као што је то случај у земљишним служностима). Сва права и обавезе важе за одређено физичко лице и престају смрћу владајуће странке.
Трећа врста је Преносна служност. То је нека врста ограниченог власничког права над којим предузеће остаје страна која управља. Преносна служност се састоји у омогућавању приступа преносним инсталацијама неопходним за правилан рад предузећа (нпр. Гас, електрична енергија, пара). Преносна служност се може успоставити када приступ инсталацији захтева изградњу преносних објеката на парцелама које не припадају предузећу. У овом случају оснивање служности тиче се самог предузећа, које постаје владајућа странка. Сва права и обавезе проистекле из служности престају тек када предузеће престане са радом. У овом случају садашњи власник је дужан уклонити сву преносну опрему са оптерећене имовине.
Олакшање неопходног пута
Такође се назива служност пута или служност пролаза и пролаза. Ово је најчешћи облик оснивања служности. То се дешава када владајућа некретнина нема одговарајући приступ јавном путу. Успостављање служности неопходног пута обавезује слугу да дозволи пролаз кроз своју територију. То је поступак који донекле ограничава власничка права владајуће странке. Стога се служност неопходног пута може успоставити само у посебним случајевима, након којих следи друштвено-економски интерес.
Теоретски, није могуће успоставити служност за земљиште које већ има приступ јавном путу (чак и ако је прилично тешко). Међутим, власник некретнине има пуно право да се пријави за служност ако је то једини начин да се некретнина повеже са јавним путем. У овом случају, власник оптерећене имовине мораће дозволити пролаз кроз своју имовину. Земљишна служност је плаћени облик. Стога ће владајућа странка морати покрити трошкове оснивања служности права првенства. Његов износ могу заједнички одредити обе стране (ако је служност установљена уговором) или судском одлуком.
Служност настала изградњом на туђем земљишту
Оснивање служности може се догодити када је зграда подигнута изван границе суседног земљишта. Власник сусједног земљишта не може захтијевати да се његова имовина врати у првобитно стање. То би захтевало рушење дела зграде, па чак и целе. Једино ефикасно решење сукоба у овом случају је продаја дела имовине или оснивање служности. У овом другом случају, слуга је власник имовине на којој је зграда бесправно саграђена. Он може захтијевати оснивање служности, и на тај начин покрити трошкове који настају смањењем вриједности његовог земљишта. У замену за примање одговарајуће накнаде, слуга пристаје да напусти зграду на њеном имању.
Како успоставити земљишну служност?
Постоји неколико начина за успостављање земљишне служности. Најчешћи и најлакши начин је потписивање одговарајућег уговора. Ово захтева споразум између власника оптерећене имовине и власника доминантне имовине. Уговор мора да наведе обим служности и финансијске услове. Документ морају потписати обе стране и овјерити. Сама земљишна служност може бити уписана у земљишну и хипотекарну књигу, али то није потребно.
Други начин заснивања служности је судски поступак. До њега долази када се странке у поступку не могу договорити. Власник владајуће имовине мора послати посебно писмо суду. Документ треба да наведе све стране у поступку, обим служности и просторије за њено оснивање. Одлука суда није процесна и обавезује обе стране службености.
Посебан облик заснивања служности је застара. Потребно време усукапиона је 20 година (у доброј вери) или 30 година (у лошој вери). Добровољна употреба се дешава када је особа која користи земљиште грешком уверена да има право својине. Истовремено, ове заблуде морају бити оправдане околностима случаја. Заузврат, стечајни рецепт у лошој намери се јавља када спонтани власник зна да нема право власништва над земљиштем или би лако могао сазнати за то.
Основна права и обавезе
Оснивање земљишне служности обема странама намеће посебна права и обавезе. Власник оптерећене непокретности дужан је да дозволи коришћење своје имовине у мери предвиђеној служношћу. Власник владајуће имовине има право да користи део имовине слуге. Класичан пример је служност неопходног пута. До успостављања служности долази када доминантно власништво нема приступ јавном путу. У овом случају, власник слуга мора допустити пролаз кроз своју имовину - то је његова неотуђива обавеза. Међутим, вреди поново нагласити да се служност плаћа. Стога је власник владајуће имовине дужан да покрије трошкове коришћења или рада услужног простора.
Власник службене некретнине такође има право да поднесе захтев за престанак служности. Претпоставка овде може бити промена службеничких односа, због чега је служност постала посебно тешка, а доминантна имовина већ има приступ јавном путу.
Земљишна и лична служност и служност преноса, накнада
Грађански законик не успоставља јединствену таксу која произилази из оснивања служности. У неким случајевима до оснивања служности долази бесплатно. Ово се односи на случајеве када власник оптерећене имовине одустане од накнаде. У другим случајевима, власник владајуће имовине мора покрити трошкове служности. Такса је компензациона, а не компензациона. То значи да може бити једнократно или се понављати. Његов износ обично одређује судски вештак који испитује цео случај. Најчешће правило је да износ накнаде за земљишну служност или служност преноса покрива смањење вредности службене имовине настало оснивањем служности.
У неким случајевима се такође утврђује учешће у трошковима експлоатације земљишта (нпр. Обнова путева).
