Неким људима се може чинити да се стамбена задруга и заједница не разликују много једни од других. Међутим, у стварности су њихов правни статус и специфичности активности потпуно различити. У наставку ћемо указати на најважније сличности и разлике које треба имати на уму.
Правни статус
Стамбена задруга је привредни субјект са правним субјективитетом. Специфичност његовог деловања заснива се на одредбама Закона о стамбеним задругама и на начелима задружног права. Чланови задруге имају задругу, право својине на непокретности или задругу, право закупца на непокретностима.
Заузврат, стамбена заједница је удружење становника које нема правни субјективитет и није привредни субјект. Члан заједнице може бити свако лице које има право својине на просторијама.
Неколико речи о стамбеним задругама
Статистички подаци показују да у Пољској постоји приближно 3.500 стамбених задруга. Можда постоји чак 13 милиона власника просторија са задружним правима. Стога можемо поново израчунати да просечан број чланова једне задруге често прелази 4.000. Ово је веома висока стопа.
Вреди напоменути, међутим, да сама чињеница да има простор са задружним правима не значи одмах да њен власник постаје члан задруге. Процес чланства је сложенији и захтева уписнину. Његова вредност не сме прелазити најнижу националну плату. Улазна такса изазива највећу одбојност међу становницима. Многи од њих одлучују да не постану чланови стамбене заједнице. Такса је прилично сумњива и ефикасно обесхрабрује већину становника. Такве особе де фацто немају утицаја на активности управног одбора, не могу присуствовати састанцима нити примати финансијске извјештаје. То може довести до многих неправилности у организационој структури. Није ни чудо што су многе велике стамбене задруге развиле сумњиву репутацију међу својим становницима.
Приликом анализе активности стамбене задруге, вреди проценити и могућности одлучивања њених чланова. Сваки члан задруге има право гласа, а гласови свих окупљених на састанку су једнаки. Претпоставимо да састанку редовно присуствује 300 људи. У овом случају један глас неће имати превише снаге.
А какво је стање у стамбеним заједницама?
Стамбена задруга је удружење становника одређеног блока / имања. Његови чланови имају пуно власничко право. Стамбена заједница не мора имати наметнуте организационе јединице или запошљавати председнике (као што је случај са задругама). Становници одређују правила његовог функционисања. Штавише, члан стамбене заједнице може бити свака особа која има права на стан. Не плаћају се котизације, а састанци заједнице су отворени за све. То значи да након куповине некретнине можемо одмах постати члан заједнице и имати стваран утицај на њено функционисање.
У заједници, сваки становник има право гласа. Међутим, његова вриједност се мјери вриједношћу простора у власништву (обично се мјери у смислу површине). Становник који плаћа више пореза имат ће шире право одлучивања о активностима заједнице.
Не постоје смернице за максимални број чланова кондоминијума. Међутим, обично је то највише неколико десетина или неколико стотина људи. Стамбена заједница је много мања од стамбене задруге. Његови чланови у основи брину о својим интересима и општем добру. Мање чланова побољшава функционисање заједнице. За становника је то много повољнија ситуација која даје већа права на доношење одлука (нпр. Одабир компаније за реновирање).
Структура моћи у задругама и стамбеним заједницама
Као што смо раније споменули, стамбена заједница има јасно наметнуту организациону структуру. На челу задруге је Надзорни одбор. Чланови већа бирају се на скупштини задруге. Занимљиво је да их може идентификовати само неколицина чланова који ће се појавити на састанку. Чланство у савету је, наравно, повезано са финансијским наградама, покривеним средствима задруге. Један од задатака Надзорног одбора је избор управног одбора, који постаје сљедећа јединица за одлучивање.
Управљање стамбеном заједницом је много лакше. Заједници није потребно да има надзорни одбор који треба да се финансира. Довољно је изабрати чланове одбора. У заједници свако има право гласа. Најважнији глас имају они који плаћају највећу кирију. Чланови заједнице су власници станова којима управљају. Они брину о општем добру и деле одговорност за своје одлуке. Штавише, они не морају покрити накнаде Надзорног одбора. Ограничавање високо плаћене организационе структуре осигурава боље управљање финансијским ресурсима.
Посебност настале документације и насеља је такође велика разлика. По правилу, стамбена заједница уводи прилично једноставна насеља која су јасна сваком члану. У случају задруга, документација је много замршенија.
Најам - ко ће платити више?
Стамбене задруге запошљавају своје запослене (председнике и административно особље). Сходно томе, њихови оперативни трошкови су прилично високи. Према томе, закупнина утврђена у стамбеним задругама може бити чак упола мања од износа који су одредиле заједнице. Одбор заједнице стално надгледају чланови / власници имовине. То доводи до ефикаснијег управљања заједничким финансијама. Као резултат тога, станарина у многим заједницама остаје на атрактивном нивоу. Међутим, постоје случајеви у којима становници заједнице плаћају већу закупнину.
Реновирања
Стамбена заједница заједно бира предузећа која ће спровести обнову. Захваљујући томе, становници су у могућности да назначе понуде за које сматрају да су најповољније. Ове врсте понуда се могу прикупљати на пример на овом линку. Мања заједница може брзо уочити елементе зграде којима је потребна обнова. По правилу, ово се претвара у редовно отклањање свих грешака у заједничком делу.
У случају стамбене задруге, ствар је сложенија. Избор компаније за реновирање је на одбору, чији чланови не морају да живе у околини. Противници стамбених задруга често наглашавају да управни одбори могу бирати неконкурентне понуде. Као резултат тога, трошкови обнове ће бити већи, а учесталост њихових поправки ће се смањити.
Најважнија разлика - питање сигурности имовине
Чланови заједнице поседују станове са пуним власничким правима. То значи да стамбена заједница не може сносити никакве обавезе на згради без пристанка својих становника. Питање могућих кредита мора бити јасно објављено и сваки станодавац мора дати своју писмену сагласност.
У случају задруга више није тако једноставно. Чланови задруге поседују некретнине са правом закупаца задруге или правом задруге. Дакле, њихова власничка права су непотпуна. Стамбена задруга може сама себи наметнути одређена финансијска оптерећења (нпр. Кредит) без потпуне сагласности становника.
Ствар постаје веома компликована када задруга није у стању да отплати своје обавезе и прогласи банкрот (а то у данашње време није неуобичајено). Након проглашења стечаја, задружна права на просторије постаће део имовине стечаја. Ова ситуација је посебно неповољна за људе који имају само станарска права на некретнинама. Стечај задруге може резултирати губитком права на њихове просторије.
Људи који поседују некретнине на задружним власничким правима су у нешто бољој ситуацији. Они се могу пријавити за посебно власништво (пуно власништво). Међутим, поступак је прилично сложен. Упамтите да само власници просторија са пуним власничким правима не могу бити оптерећени на било који начин за дугове задруге.
