Већина грађевинских радова подлијеже дозволи или барем обавјештењу о грађевинској парцели. Ако то не учините, третира се као неовлашћена градња и може имати далекосежне последице (новчана казна или чак налог за рушење). Нови закон о изградњи такође омогућава легализацију неовлашћене градње. Поступци нису најлакши, али бисте их требали боље погледати.
Да ли тражите проверену грађевинску или рушилачку фирму у вашем подручју? Користите бесплатну услугу претраживања извођача на грађевинским калкулаторима. Попуните један образац, потврђујете упит и већ добијате посебне понуде од проверених компанија.
Шта је неовлашћена градња и како се то дешава?
У Закону о изградњи не постоји јасна дефиниција појма неовлашћене градње. Опште прихваћена дефиниција претпоставља да је неовлашћена изградња изградња објекта без грађевинске дозволе или дозволе. У пракси се испоставља да се много више случајева третира као неовлашћена градња. Врло чест пример безакоња је додавање просторија постојећим зградама. Сходно претпоставкама Закона о грађевинским законима од 13. фебруара 2022., грађевински надзор може такође сматрати зграде које су изграђене противно стандардима и прописима као безакоње (нпр. Без управника изградње, без вођења грађевинског дневника, или у случају неслагања радова са пројектом конструкције).
Непоштивање важних одредби закона може довести до тога да наша имовина постане грађевинска дозвола и биће изречене казне. Ово се може односити чак и на зграде које су већ добиле грађевинску дозволу. Врло чест разлог за сматрање објекта грађевинском дозволом је почетак грађевинских радова пре добијања коначне одлуке. Упамтите да старост има 65 дана да изда грађевинску дозволу. Вријеме чекања може се продужити ако је документација приложена уз пријаву непотпуна или у супротности са локалним планом просторног развоја. Можда је у искушењу започети грађевинске радове прије издавања коначног одобрења, али то представља велики ризик за инвеститоре (од казни до налога за рушење).
Неовлашћена изградња није једнака самовољи
Неовлашћена градња може се легализовати према два одвојена поступка. Различити закони о изградњи били су на снази у протеклим деценијама. Један од најстаријих правних аката је Закон о изградњи од 24. октобра 1974. године. Истина је да су принципи и права садржани у овом акту одавно застарјели и застарјели, али се њихове одредбе користе и данас. Посебне одредбе Закона из 1974. тичу се свих безакоња која су извршена прије 1995. године (тј. До ступања на снагу новог акта).
Овде је вредно напоменути да је Закон из 1974. био либералнији у односу на неовлашћену изградњу. Процес легализације зграда од пре 1995. није најлакши, али легализација обично не укључује налог за плаћање велике казне. Међутим, нове одредбе закона о изградњи не садрже јасну дефиницију завршетка изградње. Стога је у многим случајевима тешко доказати да је некретнина изграђена прије 1995. године. У пракси ово доводи до покретања досадних управних поступака.
Неовлашћене грађевинске активности основане након 1995. године подлежу одредбама новог правног акта, односно Закона о грађевинским законима од 7. јула 1994. године. Овај закон је ступио на снагу 1. јануара 1995. године и обухвата све зграде изграђене од тог датума. Легализација нових зграда можда није тако компликована као легализација зграда пре 1995. године. Међутим, нови закон о изградњи предвиђа бројне високе финансијске санкције (тзв. Накнаде за легализацију).
Садржај Закона о грађевинским законима је много пута мењан. Последње две велике измене ступиле су на снагу 2022-2023. године, а затим 2022. године. Мењају перцепцију и легализацију такозваног грађевинског акта.
Легализација неовлашћене градње према закону из 1994. године
У складу са Законом о грађевинским законима из 1994. године, објекти изграђени пре 1995. године могу бити амнестирани и легализовани ако испуњавају два основна услова:
- Објекат се налази на земљишту које према плановима просторног уређења има статус грађевинске парцеле;
- Објекат не представља никакву претњу по безбедност људи, а истовремено не погоршава здравствене услове у оближњој околини.
Непоштовање горња два услова могло би резултирати налогом за рушење. Заузврат, ако структура испуњава услове, морамо доказати да је заправо изграђена прије 1995. године. Стога је први корак који морамо предузети за легализацију прикупљање одговарајућих докумената. У многим случајевима то можда није тако једноставно. Доказивање да је изградња завршена пре више од 19 година може бити најкомпликованије. Државни органи (старешине, канцеларије) архивирају грађевинску документацију тек од 1999. године. Грађевинске дозволе и документација од пре 1999. године обично више не постоје. Грађевинске саобраћајне књиге које су се водиле у општинским канцеларијама могу бити од помоћи. Такође вреди тражити рачуне за грађевински материјал, уговоре са грађевинским радницима и сведоцима који ће потврдити да је изградња завршена пре 1995. године.
Након што прикупите неопходну документацију, идите код покрајинског инспектора за надзор зграда и поднесите захтев за издавање употребне дозволе. Апликацији прилажемо низ пратећих докумената. Требаћеш:
- као изграђен инвентар објекта
- техничко вештачење које потврђује подобност објекта за употребу
Изменама Закона о изградњи 2022. године
Тренутно обавезујућа верзија Закона о изградњи објављена је 13. фебруара 2022. године. Његове претпоставке ступиле су на снагу у септембру 2022. Амандман је направљен из више разлога. Једна од њих била је потреба за стандардизацијом поступка легализације неовлашћене градње. Измене такође уводе поједностављени метод поступка легализације. Међутим, једна ствар остаје непромењена - казне и даље могу бити веома високе!
Сходно садржају амандмана, сада се бавимо неовлашћеном градњом не само када је изградња завршена, а да о томе нисмо обавестили канцеларију! То се дешава ако неки рад уопште започне пре доношења коначне одлуке. Поред тога, дефиниција неовлашћене градње укључује и све грађевинске радове који нису у складу са важећим прописима. Шта то значи у пракси? Можемо сносити последице ако, на пример, менаџер локације није запослен или ако постоје значајне контрадикције између дизајна и извођења.
Легализација неовлашћене градње после септембра 2022
На срећу, инвеститор има могућност да избегне казну за неовлашћену изградњу. Од измене и допуне, овај поступак је стандардизован и лакши него раније. Међутим, да ли је могућа процедура легализације, утврђује орган за надзор над изградњом. У супротном ће можда бити потребно срушити бесправно саграђену зграду.
Тренутно је поступак легализације много једноставнији него раније. Наравно, да би се то урадило, грађевински надзор мора зауставити надзор над зградом. Следећи корак је подношење пријаве за покретање поступка легализације. Инвеститор има 30 дана да то учини. Након што добије позитивно мишљење од надзорног органа, такса за легализацију мора бити плаћена и изградња се може наставити.
Закон о изградњи од 13. фебруара 2022. такође је увео додатне поступке у вези са неовлашћеном градњом у случају зграда изграђених пре 20 година. Ово је такозвани поједностављени поступак легализације и јавља се и на захтев инвеститора.
