Куповина стана хипотекарним кредитом често изазива негативне емоције. Неки инвеститори одбијају такве понуде продаје унапред. Међутим, има ли се заиста чега бојати? Да ли је куповина задуженог стана толико опасна за инвеститора? Испоставило се да није. Стога ћемо у доњем чланку описати како купити стан са хипотеком и како се припремити за цео пројекат.
Вриједно је запамтити да приликом куповине стана морате имати на уму трошкове његовог реновирања. Увек их можете израчунати на калкулаторима доступним на овој вези.
Проверавамо земљишну и хипотекарну књигу
Анализа земљишне и хипотекарне књиге је основа које треба запамтити прије куповине стана. Усредсредимо се на треће и четврто поглавље. Поглавље три би требало да буде потпуно празно. Ово је место за уношење ограничења за просторије (нпр. Покретање извршења оврховодитеља). Ако током прегледавања књиге уочимо такве записе, онда би било паметно одустати од куповине стана.
Четврто поглавље бави се хипотекарним трошковима. Тамо ћемо пронаћи детаље банке која одобрава кредит, као и износ хипотекарног дуга. За потенцијалног купца то ће бити корисно знање, које ће показати да ли уопште вреди заинтересовати се за дату некретнину. Запамтите да хипотека не оптерећује првобитног власника имовине, већ саму имовину. Ако купите задужени стан без испуњавања потребних формалности, то може довести до тога да поверилац захтева повраћај дуга од новог власника.
Како безбедно купити стан?
Већ смо проверили земљишну и хипотекарну књигу и установили податке о банци. Сада је време за анализу уговора о кредиту. Лице које продаје имовину треба да нам достави уговор закључен са банком. Вреди пажљиво проверити. Продавац такође мора послати посебно писмо / захтев банци да утврди износ чијом уплатом ће се хипотека развргнути. У овој ситуацији, банка би требала пристати на пријевремену отплату обавезе и утврдити коначне трошкове отплате хипотеке. Ова сагласност (која се назива обећање) мора укључивати извод банке, укупан износ отплате дуга, као и број банковног рачуна на који се мора извршити уплата. Обећање је зајмопримцу гаранција да ће превремена отплата обавезе омогућити брисање хипотеке из земљишне и хипотекарне књиге.
Запамтите да је пријевремена отплата кредита понекад повезана с додатном провизијом за банку (цијене се крећу од 1 до чак 5% вриједности дуга). Више о превременој отплати хипотеке и потенцијалним трошковима наћи ћете овде.
На страни купца је да осигура да се хипотека поништи. То може учинити сам продавац (пре куповине некретнине) или купац (брисање се врши након куповине стана).
Како купити стан и избрисати хипотеку?
Продавац може избрисати хипотеку из земљишне и хипотекарне књиге. У ту сврху мора да отплати преостали дуг пре потписивања купопродајног уговора. У ствари, мали број продаваца има довољно средстава да превремено отплати зајам. Стога је једно од могућих решења враћање депозита за куповину стана. Овај депозит се уплаћује на рачун продавца према предуговору. Продавац плаћа дуг, а банка издаје декларацију о потпуној отплати дуга и сагласност за отказивање хипотеке. Продавац подноси захтев суду за земљишне и хипотекарне књиге (изјава банке је неопходан прилог). Суд анализира документацију и издаје изјаву о уклањању хипотеке. Продавац доноси овај документ нотару. Тамо се имовина продаје и хипотека се брише из земљишне и хипотекарне књиге истовремено.
Овај облик брисања хипотеке може изгледати згодно за купца стана. Међутим, ово за њега није најсигурније решење. Продавац може одустати од предуговора и одбити уплату депозита. Тада ћемо се суочити са непотребном и дуготрајном тужбом.
Много сигурније решење биће уклањање хипотеке од стране новог власника простора. Поступак је затим следећи. Продавац од банке добија изјаву о могућности и износу превремене отплате дуга (обећање). Оно што је важно, изјава се мора издати на дан купопродајног уговора. Купац треба лично да провери исправност документа (износ отплате, број банковног рачуна, сагласност за уклањање хипотеке). Ако све буде у реду, откупљује се задужени стан.
Нови купац стана мора сам платити неподмирени дуг и пребацити га на наведени банковни рачун. Преостали износ наведен у купопродајном уговору мора се пренети продавцу. Начин плаћања је утврђен на линији продавац - купац. Прихватљиви су и банковни трансфер и готовина.
Нови власник стана од банке добија изјаву о пуној отплати дуга и сагласност за отказивање хипотеке. Документ је основа за подношење пријаве суду за земљишне и хипотекарне књиге. Правилно попуњена пријава са прилозима подноси се суду. Време чекања је обично 1-2 месеца (у зависности од региона наше земље). Након овог времена, суд одлучује да уклони хипотеку из имовине. Ово је праћено формалном накнадом коју ће сносити нови власник. Његова количина није превелика и обично осцилира око 100 ПЛН.
Самообрисање хипотеке може бити компликованије за купца. Међутим, он оставља потпуну контролу над сопственим новцем. Новац намењен отплати хипотеке не иде продавцу, што куповину стана чини мање ризичном.
Шта је са станом задуженим хипотеком у францима?
Поступак продаје стана са хипотеком у страној валути исти је као у случају хипотеке у пољским злотама. Једина разлика је специфичност банковног извода (обећање). Банка можда није превише одушевљена пријевременом отплатом дуга. Обећање мора садржати изјаву о могућности брисања хипотеке након отплате дуга, број банковног рачуна и преостали износ за отплату. Запамтите да банка мора навести вриједност дуга након конверзије у пољску валуту. Курс је променљив, али банка мора писмено навести њихову тренутну вредност. Претварање дуга из ЦХФ у ПЛН обавезујућа је вредност и означава укупан износ који морамо платити на дан измирења дуга. Ситуација у којој банка даје вредност дуга у страној валути (без његове конверзије) је неприхватљива. У овом случају потенцијални купац неће знати прави износ хипотекарног дуга.
Проблем се јавља и на страни продавца. Неки људи су узимали кредите када је вредност швајцарског франка била само 2 ПЛН (данас је то око 3,90 ПЛН). Према томе, износ неких хипотекарних трошкова може премашити стварну вредност имовине. У овој ситуацији банка можда неће пристати на пријевремену отплату дуга. Чак и ако то учини, продавац мора да плати недостајући износ из својих средстава - што му је потпуно непрофитабилно.
Генерално, пољске банке практично више не нуде кредите у страним валутама (уз неколико изузетака) можете прочитати у овом чланку) управо због масовног повећања дуга многих зајмопримаца. Иако, захваљујући паду камата у Швајцарској, њихове рате нису порасле пропорционално курсу валуте, вредност дуга претворена у злоте је могућа.
Да ли хипотекарно оптерећење значи да је некретнина у дуговима?
Испоставило се да то није нужно. Брисање хипотеке из земљишне и хипотекарне књиге не догађа се аутоматски након што је дуг банке отплаћен. Власник мора припремити одговарајућу пријаву и доставити је суду. У ствари, многи људи се не сећају да доврше ову формалност. Упис о хипотекарном дугу може постојати у земљишном и хипотекарном регистру дуго након што је дуг у потпуности отплаћен. Стога је вредно разјаснити ову ситуацију са продавцем. Ако је брисање хипотеке само ствар формалне природе, боље је то решити пре потписивања уговора о купопродаји стана. На овај начин купац може бити сигуран да његова нова имовина неће на било који начин бити задужена или хипотекарна.
