Процењује се да скоро 600.000 пољских породица отплаћује своје хипотекарне кредите у швајцарским францима. Неки зајмопримци размишљају о продаји стана и ослобађању од хипотеке. Али да ли је могуће? Да ли банке то дозвољавају? Испоставило се да јесте.
Желите да видите колики су стварни трошкови ваше хипотеке? Користите независни калкулатор доступан овде.
Како је заправо са хипотеком у францима?
Кредити у швајцарским францима изазивају велике емоције. Већина девизних кредита узета је када се курс ЦХФ кретао око 2,20 - 2,50 ПЛН. Тренутни курс швајцарског франка је мањи од 5 ПЛН, што значи да се вредност хипотекарног дуга повериоца удвостручила. Истовремено, камате су пале (ниже камате), па се износ месечних рата није повећавао пропорционално.
Као пример, узмимо породицу Ковалски, која је 2008. године узела стамбени кредит за 100% вредности стана (у вредности од 350.000 ПЛН). У то време, маржа је била приближно 1%, а однос ЛИБОР ЦХФ 3М био је приближно 2,65%. Износ рате кредита за породицу Ковалска био је релативно низак (приближно 1.600 ПЛН). Алтернативна рата за хипотеку у пољској валути тада је износила око 2.200 ПЛН.
Кредити у швајцарским францима били су у привилегованом положају до 2013. Тада је износ рата кредита у швајцарским францима и злотама изједначен. До сада су се камате значајно смањивале, захваљујући чему се кредити у швајцарским францима и даље одликују ниским ратом. Највећи проблем је, међутим, износ неизмирене обавезе. Наша узорна породица Ковалски 8 година је плаћала рате укупне вредности око 170.000 ПЛН. Међутим, хипотека се и даље наплаћује у домаћој валути на отприлике 530 хиљада ПЛН. Претпоставимо чак да је вредност имовине остала константна на 350.000 ПЛН. У овој ситуацији, породица Ковалски највероватније неће одлучити да прода стан. За овај пројекат морала би додатно да плати око 180.000 ПЛН из свог џепа.
Да ли знате да…У зависности од кредитног саветника, цена кредита у истој банци може бити већа или нижа за чак неколико хиљада злота? Због тога је вредно упоредити услове барем неколико саветника. Ми то препоручујемо попуњавање кратког обрасца на нашој веб страници - на основу тога ћемо вас контактирати са врло поузданим кредитним посредником који нуди повољна решења у многим банкама.
Проверавати!Данас само људи који остварују приход у иностранству могу подићи девизни кредит (више о овој теми можете сазнати из овог чланка). Као резултат тога, с једне стране, пољски зајмопримци нису изложени валутним флуктуацијама, али с друге стране, више немају приступ кредитима у страној валути, у којима је променљиви део каматне стопе веома низак.
Међутим, ситуација је гора за оне који су узели кредит у францима и из неког разлога желели да отплате кредит раније или продају имовину. Продаја некретнине под хипотеком у ЦХФ је наравно могућа, али је исплативост трансакције понекад врло упитна.
Да ли банке пристају на продају стана под хипотеком у францима?
Банка је поверилац хипотеке и од њега зависи да ли ће продаја стана уопште бити могућа. На срећу, већина банака (мБанк, ИНГ Банк Сласки, Милениум Банк, Мултибанк, Пекао С.А, ПКО БАНК ПОЛСКИ, Цредит Агрицоле) дозвољавају продају некретнина. Неке институције (као што су Алиор Банк и Банк Зацходни ВБК) задржавају право доношења појединачне одлуке. У овом случају, анализа обухвата вредност имовине, финансијско стање потенцијалног купца стана, као и вредност хипотекарног дуга.
Неколико банака одбацује могућност продаје стана који је хипотекиран у францима унапред, стављајући га у зависност од отплате целокупног дуга.
Како продати дужнички стан?
Продаја стана оптерећеног кредитима у швајцарским францима није најлакша ствар. Проналажење купца може одузети доста времена. Због тога је у многим случајевима продавац приморан да прода стан нешто испод његове тржишне вредности.
На почетку морамо да се уверимо да поверилац дозвољава продају задуженог стамбеног простора и дозвољава уступке по хипотекарним кредитима. У већини случајева с тим неће бити великих проблема.
Препоручени преносни рачунари - проверите цене!
Много важније биће изјава банке о вредности неизмирене обавезе и могућности брисања хипотеке. Поверилац мора да наведе вредност хипотеке, износ провизије на превремену отплату дуга. Изјава мора да садржи и број банковног рачуна за плаћање потраживања, као и обећање (потврда да се након плаћања обавезе хипотека може избрисати из земљишне и хипотекарне књиге). У случају хипотеке у францима, такође ће бити важно претворити ЦХФ у ПЛН. Тренутна стопа мора бити наведена у писму банке. Више информација о томе како отплатити хипотеку можете пронаћи раније У овом чланку.
На издавање таквог извода банака можемо чекати и до неколико седмица. Његова цена не би требало да прелази 100 ПЛН.
Потписујемо нотарски уговор са купцем стана
Продаја се може одвијати на два начина. Први је потписивање уговора о претпродаји. На основу тога купац ће уплатити одговарајућу аконтацију на рачун продавца. Најчешће се његова вредност користи за отплату хипотекарног кредита.Продавац плаћа хипотеку и брише је из земљишне и хипотекарне књиге. Касније се потписује уговор о купопродаји некретнине. Купац уплаћује недостајући износ новца на банковни рачун који је навео продавац.
У пракси, мали број купаца ће пристати на овај облик трансакције. За купца ће уступање кредита и његова независна отплата бити сигурније рјешење. У ту сврху ће бити потребна сагласност банке за уступање и потписивање правилно формулисаног купопродајног уговора. Након састављања јавнобележничког записа, купац преноси средства у два дела.
Први део иде продавцу, други се пребацује на банковни рачун и покрива вредност хипотеке.
Нажалост, кредити у швајцарским францима често стварају бизарну ситуацију у којој износ дуга премашује стварну вредност имовине. У овој ситуацији, потенцијални продавац неће добити никакав приход од продаје и понекад ће морати да плати додатно да би отплатио хипотеку. Таква продаја нема економско оправдање, па стога остаје у сфери теоријских разматрања.
Хипотека и њено брисање из земљишне књиге
Као што знате, хипотекарни кредити добијају упис у земљишну и хипотекарну књигу. Међутим, након отплате дуга, унос се не брише аутоматски. Власник имовине мора посебно брисати из земљишне и хипотекарне књиге. Ако је тужба у потпуности решена, брисање не би требало да представља велики проблем. Закуподавац мора од банке добити изјаву о отплати дуга и сагласност за отказивање хипотеке. Затим морате поднети одговарајућу пријаву суду за земљишне и хипотекарне регистре. Суд разматра захтев у року од 1 до 2 месеца, а затим доноси одлуку. Позитивна одлука резултира брисањем хипотеке из земљишне и хипотекарне књиге. Такса за уклањање хипотеке је приближно 100 ПЛН.
Алтернативни развој - пренос хипотеке и продаја стана
Неки зајмопримци сматрају да је исплативо пренети хипотеку на другу некретнину. Оно што је важно, зајмопримац не мора бити његов власник. Дозвољено је пренос хипотеке на некретнине чланова породице (нпр. Родитеља). Хипотека се може пренети само уз сагласност повериоца и свих власника имовине. Банка процењује техничко стање "нове" зграде, утврђује њену тржишну вредност и израчунава вредност њеног колатерала. Хипотека се преноси у другу зграду, али поверилац и даље мора да врати кредит. Једина разлика је у томе што стан више није оптерећен и поверилац га може лако продати по тржишним ценама.
